倉(cāng)儲(chǔ)中心對(duì)物流和供應(yīng)鏈管理過(guò)程作用重大，能夠縮短上下游產(chǎn)業(yè)流通過(guò)程，提高物流速度和準(zhǔn)確度，降低物流成本和損耗。受益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消費(fèi)升級(jí)，我國(guó)高端制造業(yè)、高端消費(fèi)品及連鎖零售企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)、第三方物流等需求主體，對(duì)供應(yīng)鏈管理深度和效率，物流專業(yè)化、規(guī)?；\(yùn)作，集約化、信息化水平提出了更高的要求。與傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施相比，高端物流倉(cāng)儲(chǔ)雖然在初始投入、租金等環(huán)節(jié)提高了倉(cāng)儲(chǔ)成本，但滿足了需求方對(duì)物流專業(yè)化、規(guī)?；\(yùn)作，集約化、信息化水平的要求，在面積、選址、軟硬件標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)和技術(shù)承載能力上與業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長(zhǎng)和物流技術(shù)不斷升級(jí)相適應(yīng)，從而優(yōu)化了供應(yīng)鏈的整體效率、成本。

　　相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

　　物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是選擇合適的地點(diǎn)，投資建設(shè)包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等以倉(cāng)儲(chǔ)為核心的物流設(shè)施，通過(guò)出租、出售及為客戶提供園區(qū)配套管理及服務(wù)盈利。

　　物流地產(chǎn)的租戶主要是零售商、第三方物流、高端制造三大類，其中零售商包括快消品、電商以及零售與快餐行業(yè);高端制造主要由汽車(chē)、電子、機(jī)械制造以及醫(yī)藥、醫(yī)療器械制造業(yè)構(gòu)成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求，其中電商需求是最主要構(gòu)成。近來(lái)年，隨著網(wǎng)購(gòu)的興起，來(lái)自電商企業(yè)和第三方物流的需求迅速擴(kuò)張，普洛斯的電商租戶占比從12年35%上升至14年44%，宇培從13年39%提升至15年76.7%。

　　快遞引領(lǐng)第三方物流規(guī)模提速，規(guī)模&效率提升推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)更新?lián)Q代。電商業(yè)務(wù)帶來(lái)的快遞規(guī)模增長(zhǎng)無(wú)疑是近年來(lái)第三方物流增長(zhǎng)的引擎，2011至2015年間僅規(guī)模以上快遞業(yè)務(wù)收入就暴增了2,012億元，占第三方物流同期收入增量的55%。

　　第三方物流規(guī)模增長(zhǎng)，集約化、現(xiàn)代化物流設(shè)施的應(yīng)用，必然要求提升倉(cāng)儲(chǔ)體量和處理效率，一些舊式倉(cāng)儲(chǔ)將被高端倉(cāng)庫(kù)逐步替代。我們梳理了順豐、圓通、申通三家快遞企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施情況，租賃房屋面積占總面積的比重分別是88.24%、72.18%、62.62%，租賃瑕疵房屋面積占總租賃面積的占比分別為47.58%、31.53%、20.23%。其中瑕疵房屋一般為年代久遠(yuǎn)或集體用地、國(guó)有土地劃撥等權(quán)屬不明的廠房、舊式倉(cāng)庫(kù)。可見(jiàn)，第三方物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)置換進(jìn)程仍將持續(xù)，將進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

　　物流與地產(chǎn)的主要結(jié)合點(diǎn)就是物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。物流園區(qū)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)主要包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招租及物流服務(wù)提供等，受到一系列法律法規(guī)的約束和規(guī)范，也受到相關(guān)政府主管部門(mén)監(jiān)管和引導(dǎo)。因而物流地產(chǎn)的發(fā)展所面臨的政策環(huán)境尤其重要。

　　傳統(tǒng)住宅用地溢價(jià)率快速走高：從全國(guó)年度數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅用地的供應(yīng)和成交量均是從2013年開(kāi)始逐步回落。與此對(duì)應(yīng)的是，住宅用地溢價(jià)率的持續(xù)走高。從全國(guó)水平來(lái)看，平均的住宅用地成交溢價(jià)率也從2012年的10.1%一直爬升至2016年的67.2%，過(guò)去一年溢價(jià)率大幅上漲。重點(diǎn)城市的住宅用地成交溢價(jià)率表現(xiàn)地更為夸張。

　　盡管從年度數(shù)據(jù)來(lái)看工業(yè)用地的土地成交溢價(jià)率并沒(méi)有顯示出持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，但我們從重點(diǎn)城市月度數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，成交的土地樓面價(jià)是在持續(xù)上行，比如2016年重點(diǎn)一二線城市平均工業(yè)用地成交樓面價(jià)為416元每平米，環(huán)比和同比均有比較明顯的漲幅。

　　考慮到行業(yè)正處于增量開(kāi)發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變階段，我們認(rèn)為土地的溢價(jià)趨勢(shì)會(huì)逐步從住宅、商辦類用地逐漸延伸到其他屬性的土地中去，這可能會(huì)促使物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加緊拓展項(xiàng)目資源以保持低成本優(yōu)勢(shì)。

　　根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2011 年-2015 年，我國(guó)社會(huì)物流總額由158 萬(wàn)億增長(zhǎng)至220 萬(wàn)億，年復(fù)合增速8.6%。今年前三季度全國(guó)社會(huì)物流總額167 萬(wàn)億，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)6.1%。其中，工業(yè)品物流總額156 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)6.0%;進(jìn)口貨物物流總額7.5 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)7.1%;農(nóng)產(chǎn)品物流總額3.0 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3.5%;再生資源物流總額0.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)5.8%;單位與居民物品物流總額0.5 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)44.4%。

　　從物流總費(fèi)用來(lái)看，2011 我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用為8.4 萬(wàn)億，2015 年這一數(shù)值為10.8 萬(wàn)億，年均復(fù)合增速6.5%。從全球范圍來(lái)看，2014 年中國(guó)物流市場(chǎng)規(guī)模(按物流總費(fèi)用口徑)達(dá)到1.86 萬(wàn)億美元，躍居全球首位。2016 年前三季度，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用7.7 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.0%，前三季度社會(huì)物流總費(fèi)用占GDP 之比為14.5%。其中，運(yùn)輸費(fèi)用4.0 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3.5%;儲(chǔ)存費(fèi)用2.6萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)1.2%;管理費(fèi)用1.1萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)5.5%。物流業(yè)總收入5.5萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.7%，物流市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。

　　物流總費(fèi)用中的儲(chǔ)存費(fèi)用與物流地產(chǎn)密切相關(guān)，從以上數(shù)據(jù)可以看到儲(chǔ)存費(fèi)用占到總費(fèi)用的比例大致為34%。截止到2015年末，我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總建面約1260百萬(wàn)平方米，2010-2015年均增速20.3%。但人均物流設(shè)施面積僅為0.9平方米，同期日本為4.4平方米，美國(guó)為5.4平方米，從人均這個(gè)口徑來(lái)看不到美國(guó)的1/5。

　　物流設(shè)施短缺更多體現(xiàn)在高端甲級(jí)物流設(shè)施方面，截止到2015年末我國(guó)甲級(jí)物流設(shè)施總面積僅為1950萬(wàn)平方米，占全國(guó)物流設(shè)施總建面的1.5%，供應(yīng)非常短缺。而且大部分(約70%)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施建造于90年代之前，難以滿足和匹配現(xiàn)有的需求。由此可見(jiàn)，改建型和高端物流園區(qū)開(kāi)發(fā)的空間十分廣闊。

　　智能物流就是利用條形碼、射頻識(shí)別技術(shù)、傳感器、全球定位系統(tǒng)等先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)通過(guò)信息處理和網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)平臺(tái)廣泛應(yīng)用于物流業(yè)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、包裝、裝卸等基本活動(dòng)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貨物運(yùn)輸過(guò)程的自動(dòng)化運(yùn)作和高效率優(yōu)化管理。

　　物流園區(qū)的核心價(jià)值就是充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)?；图苫奶攸c(diǎn)，降低存儲(chǔ)和運(yùn)輸成本、節(jié)省周轉(zhuǎn)時(shí)間、提升運(yùn)營(yíng)效率。智能物流能充分體現(xiàn)物流園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值。物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)商正處于從片區(qū)化到集成化發(fā)展的階段，不再是單一的從倉(cāng)到倉(cāng)的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，而是在全國(guó)范圍內(nèi)提供倉(cāng)到倉(cāng)、倉(cāng)到店的“倉(cāng)儲(chǔ)+配送”一條龍服務(wù)，而這些延伸的、疊加的需要精確匹配個(gè)體的服務(wù)需要智能物流為基礎(chǔ)。

　　對(duì)應(yīng)電商類客戶、開(kāi)通了線上業(yè)務(wù)的其他傳統(tǒng)行業(yè)客戶，物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)商不僅可以通過(guò)信息系統(tǒng)對(duì)接，為其提供全面的線上訂單處理、發(fā)貨處理等服務(wù)和線下的倉(cāng)庫(kù)、配送、庫(kù)存管理和售后服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線下線上的貫通融合。還可以根據(jù)貨品種類、行業(yè)季節(jié)和存儲(chǔ)周期，推出倉(cāng)儲(chǔ)共享、共同租賃等服務(wù)，進(jìn)一步優(yōu)化資源配置并降低物流成本。

　　整體上看，物流園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)主要有幾大運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，而且呈現(xiàn)出明顯的寡頭壟斷的格局。目前在核心地位的是外資背景的普洛斯、嘉民、安博、豐樹(shù)、維龍、蓋世理，還有民營(yíng)背景的寶灣控股、宇培、易商等。但由于行業(yè)空間遠(yuǎn)未飽和，不斷有其他行業(yè)巨頭陸續(xù)進(jìn)入物流園區(qū)領(lǐng)域，比如平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科等。

　　從已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的建筑面積來(lái)看，普洛斯的物流園區(qū)建面高達(dá)1280萬(wàn)平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是占率為62.9%;民企中的寶灣控股達(dá)到135萬(wàn)方，市占率為6.6%，排名行業(yè)第三位。

　　隨著電商行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局逐步穩(wěn)定，阿里、京東等實(shí)力雄厚、融資渠道暢通的電商企業(yè)開(kāi)始加大對(duì)重資產(chǎn)物流環(huán)節(jié)的投入，大規(guī)模拿地建設(shè)物流中心。但總體來(lái)看，我們認(rèn)為租賃仍是電商企業(yè)的優(yōu)先選項(xiàng)，電商自建倉(cāng)儲(chǔ)面臨物流用地稀缺、專業(yè)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等諸多弱項(xiàng)，且在區(qū)域規(guī)模不經(jīng)濟(jì)下(訂單密度未達(dá)臨界點(diǎn))，自建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施并不劃算。對(duì)第三方物流企業(yè)而言，行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段，綜合考慮物流網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、投入規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)階段，輕資產(chǎn)模式依然是第三方物流企業(yè)的主流，將資源集中投入到信息系統(tǒng)、配送網(wǎng)絡(luò)能力建設(shè)上。